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北京土地市场进入寡头时代 土地交易成豪门游戏

 2015-11-11 11:57 责任编辑:admin 来源:未知 作者:admin

  北京土地市场已经进入寡头时代,土地交易变成“豪门的游戏”。不仅外地房企进京难度越来越大,实力不足的企业甚至有可能失去生存空间,最终被挤出北京市场。随着门槛提高,资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起,并成为土地市场的主力军。

  “太疯狂了。”11月2日下午,在北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村组团B地块的拍卖现场,来自华侨城的一位人士说。最终,华侨城还是和华润、招商联合拿下这宗巨无霸地块,代价为85亿元,配建77000平方米公租房。

  北京土地市场向来门槛高企,但如果央企都认为“疯狂”,那么地价着实已高到难以承受。

  今年的北京土地交易中,联合拿地比例明显增大。业内人士指出,其中出于“风险共担”考虑是主要原因。

  风险的累积进一步抬高了北京土地市场的门槛,并使之成为大型房企的“豪门游戏”。多名分析师不约而同将其称为“寡头时代”,认为在北京的新房市场,已出现明显的寡头垄断现象。

  联合拿地渐成趋势

  联合拿地已经成为近期北京土地市场的风潮。在10月以来北京市成交的13宗经营性用地中,有8宗为联合体所得。其中既有总价在80亿元以上的“巨无霸”,也有不足10亿元的小型地块。

  根据中原地产统计,在今年以来北京市成交的32宗住宅用地中,有17宗为企业独立拿地,15宗为联合拿地,联合拿地比重为46.9%。在2013年和2014年,上述比重分别为22.4%和30.8%。

  过去多年来,联合拿地并不是北京土地市场的主流,除非出于扩大规模、借助资源等考虑。

  南方某上市房企驻京负责人向21世纪经济报道记者表示,联合拿地通常会面临很多问题。“不同企业的资金状况、成本核算不同,对于土地价格的承受能力也不一样。虽然企业在组成联合体时会约定价格上限,但一旦碰到优质地块,承受能力强的一方还是会忍不住出手。”

  有分析认为,近期出现的碧桂园退地风波,就类似于这种情况。而在文首提到的土地交易中,又爆出华润和招商的退地风波,也是基于同样的逻辑。

  该负责人还表示,联合体对项目的股权比例和收益分配等都有约定,但在实际开发和操盘中,往往会遇到意外情况,打乱原有的成本控制、开发进度、销售节奏等。因此,在联合拿地的案例中,“一定会出现‘一方占便宜,另一方吃亏’的现象。”

  他表示,除非有很好的默契和严格的合同约定,否则企业更倾向于单独拿地,而非联合拿地。

  对于近期的联合拿地风潮,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,近年来北京土地价格不断上升,拿地所需资金不断增加,再加上政府对土地出让金缴纳节点的严格管控,使得房企在拿地时的资金压力和市场风险加大,联合拿地渐成主流。

  “国字号”崛起,寡头已现

  联合拿地的兴起,凸显了当前北京市场门槛高企的现状。按照中原地产首席分析师张大伟的观点,这也引发土地市场的另外两个特点:大企业垄断市场,国资房企借势崛起。

  张大伟表示,北京土地市场已经进入寡头时代,土地交易变成“豪门的游戏”。不仅外地房企进京难度越来越大,实力不足的企业甚至有可能失去生存空间,最终被挤出北京市场。

  任启鑫认为,在土地市场,高总价考验房企的资金实力,高单价考验房企的操盘能力。如今土地的总价和单价都在抬升,势必将实力不足的中小房企挡在门外。

  张大伟还表示,随着门槛提高,资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起,并成为土地市场的主力军。合作拿地多数是“国企+国企”和“国企+民企”的形式,而甚少有“民企+民企”。

  根据中原地产统计,2013年至今在北京独立拿地金额排名前十的房企中,有7家为国企性质,只有恒大、泰禾、富力三家属于民企;联合拿地金额排名前十的房企中,只有融创一家民企,排在第8位。其余9家均为国企,其中首开、华润、平安位居前三。期间,首开共联合获取14宗土地,规划建筑面积215.79万平方米,成为最受欢迎的合作者。

  与土地市场的格局类似,多数受访者认为,新房市场的寡头时代也已出现。

  根据新浪乐居发布的“2015年前三季度北京楼市成交排行榜”,今年前三季度北京市销售金额排名前十的企业中,有7家为“国字号”;销售面积排名前十的企业中,有8家为国企。

  业内人士指出,未来在新房市场,大型房企将占据越来越多话语权,这往往意味着价格把控能力提高,由于大型房企往往资金充裕,加之成本渐高,可能会在一定程度上形成价格垄断。

  好消息在于,由于北京楼市已形成二手房为主的市场格局,这种局面对于整体市场的影响相对有限。有统计显示,北京楼市中二手房占比已接近七成,预计未来该比例还会继续提高。

  但伴随高价地而火爆的豪宅市场还将面临另一重风险。任启鑫认为,高价地频繁出现,一方面使房企面临巨大的资金成本压力,另一方面也在形成艰难的去化压力。其续称,北京豪宅项目在短期内暴增,但所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将出现严重供过于求的现象。

  北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志也表示,日渐高企的房价正在与北京的购买力相背离,如果高价地继续产生,市场风险还将持续累积。

 

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